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佛山二手房市场回暖

点击佛山房产微博http://weibo.com/fshouse/ 来源:《南方都市报》 2014-12-29 20:14:02

11月二手房成交面积46.67万平米,达限购以来峰值。

 

 

 

 

 

 


金地九珑璧为次新房小区,配套日渐成熟。 资料图片

 

 


临近年底,佛山二手房市场上出现不少笋盘,吸引准买家关注。 南都记者张明术摄

进入年末,佛山各大在售一手盘动作频频,成交再创新高,二手房市场亦悄然回暖。来自住建局的数据显示,今年11月,二手房成交面积46.67万平方米,达到限购以来的峰值。量升价趋稳,本周黄金楼市记者搜罗禅城、南海和顺德三大区的热门二手笋盘,这些盘或有明显价格优势,或有不输区域一手房的居住 品质。

值得提醒的是,二手房税费成本较高,买家计算成本时需要留意。此外,年末又逢银行额度紧张,若条件允许,一次性付款更容易“抢”到笋盘。

市场现状

二手成交创限购以来峰值

佛山市住房和城乡建设管理局数据显示,11月佛山二手住宅成交3616套,46.67万平方米,环比均增加逾35%。这不但是2014年以来的最高月度登记交易量,亦是2011年3月佛山住宅限购以来的峰值。

南 都记者查阅今年以来的二手房交易信息发现,今年8月以来,佛山二手房成交套数、面积明显上涨。8月、9月成交面积均超过40万平方米。虽然10月出现一定 幅度的回调,但是11月再度迅速大幅上扬。尽管佛山二手房成交面积大约相当一手房成交的四成,但从成交曲线可见,二手房亦受到8月以来相继落地的政策利好 所推动,与一手房一样,呈现出较为明显的回暖。

禅桂中心区和广佛板块黄岐、盐步等区域的二手中介门店人气大增。南都记者在桂城东南桂路沿线的不少中介门店看到,即使是非周末,多家中介内都有客户在咨询业务。

据合富置业市场部统计数据显示,目前二手楼市仍以首置刚需持续释放为主,11月佛山首次置业者的占比接近九成。入市的首置买家多为看楼超过三个月的刚需旧客,对价格较为敏感。

新房降价促销,二手笋盘“出没”

尽管二手房成交已开始走出限购后的“冰冻期”,但是受制于一手房频频降价促销、二手房税费高昂以及信贷政策对二手房市场“不待见”等因素影响,二手房价格稳中有降。

临近年底,禅桂中心区多个一手新盘打出促销,不少新盘的入市门槛已经与同区域二手房成交价格相差无几,例如桂城东片区中海寰宇天下精装洋房最低单价1.2万元,而同区域不少二手房的成交价格已达到1万-1.3万元/平方米。

一 直以来,一手新房的售价都会被视为区域二手房业主放盘价格的主要参考值,因此,面对新房“以价换量”的策略,希望尽快抛盘的二手房业主也会对放盘价格有所 下调。据合富置业市场部相关负责人介绍,目前放盘业主尽管整体降价驱动力不足,但不乏有部分打算“卖一买一”的业主对放盘价格有所下调,下调幅度可达总价 的5%,尤其是禅城、桂城几大热点小区,都可借机淘一淘“笋盘”。

禅桂中心区、佛山新城和顺德大良不少楼龄在3-7年的次新房,就 有不少笋盘“出没”。如南海区桂城的保利花园、南海颐景园,禅城亚艺板块的金地九珑璧、佛山新城的依云水岸和顺德大良的顺德新世界等小区都有优质单位低于 小区平均成交价格和周边一手房价格。南海颐景园有9字头两房单位,依云水岸更有8字头单位。比同区域一手房单价至少低了两三千元。而保利花园楼龄仅3年左 右的全新毛坯单位,单价约1.23万元。顺德新世界全新未住单位才7字头,这些二手房既可享受新房的室内空间,还拥有成熟的社区环境。

此外,禅城老城区和桂城南海大道沿线还有不少成熟“老小区”,如禅城的丽日华庭、恒福湖景湾、月亮湾和南海大道的丽雅苑,单价集中在6000-8000元,仅相当于中心区新房的一半水平。不过,这些房源楼龄多在8年以上。

在二手笋盘频现的情况下,二手房的成交价格稳中有降。合富标准指数显示,2014年11月佛山二手住宅的价格指数为90.4点,环比微跌0.2%,同比下跌0.6%。这也意味着,在政策趋于宽松的市场环境下,二手房成交量有所抬头,但是价格稳中微跌。

置业提醒

一次性付款更容易淘到笋盘

目 前,二手房交易税费相对较高,如果是“证不满5年”的房子,要缴纳总价5.55%的营业税和1%的个人所得说,此外所有住宅交易还要缴纳1-3%不等的契 税。以购买100万元二手房计算,如果是非五年以上且非家庭唯一住房,以上几个主要税费合计接近10万元,相当于总价的10%。一般来说,业主都要求“实 收”,这部分房款会叠加到买家身上。

而更让二手房买卖双方头痛的是,2012年以来,各大银行在二手房信贷额度方面控得很紧,目前 正逢年底,又遇银行额度限制。南都记者了解到,目前佛山的农业银行、交通银行和建设银行都是以接受一手房贷款为主,而工行、招商和光大银行有网点已明确表 示:“今年房贷额度已经用完,明年1月份再来申请。”

南都记者了解到,降价抛盘的业主普遍对于房款回收的周期要求较高,因此偏向一次性付款买家。这意味着,准买家采用一次性付款的形式更容易淘到笋盘。

采写:南都记者路漫漫

二手笋盘推荐

南海区

保利花园楼龄新租金高

位置:桂城街道海七路39号

推荐房源:三期中低层单位、130平方米、3+1房两厅两卫、东南向、毛坯、楼龄约3年

价格:总价160万元,约1.23万元/平方米

配套环境:保利花园是千灯湖核心区域目前少有的成熟“次新房”之一,项目一路之隔就是今年8月份新开业的南海万达广场,小区西侧靠近千灯湖和保利水城购物中心。

推 荐理由:保利花园目前二手房成交价格低至1.2万元/平方米,优质单位单价已达1.4万-1.5万元。一路之隔的新盘南海万达广场带装修洋房均价为 1.6万元/平方米。保利花园是千灯湖板块租金涨租最高的项目之一,据南都记者统计,该项目不少热租单位两年租金涨幅达到33%。目前128-135平方 米3+1房单位月租金可达4000-4300元/月。

南海颐景园单价9字头比市价便宜600元

位置:南海区桂城华翠南路6号

推荐房源:中层单位、80平方米、2房两厅1卫、朝南、简装、楼龄约7年

价格:总价约75万元,约9375元/平方米

配套环境:南海颐景园是桂城东板块的成熟居住社区。小区南北分别是桂平路、佛平路两大主干道,连接禅城中心区和广州芳村、广州南站。颐景园除了自身配套嘉盛城市广场这一商业中心之外,附近还有南海万科广场、城市广场等购物中心。

推荐理由:对于自住型买家来说,南海颐景园的居住环境和社区氛围值得推荐。南海颐景园目前二手房均价约为1万元/平方米,这一9字头单位相对较“笋”。且该物业“证满五年”,可省下不少税费。相对不足在于,室内装修相对旧了一点。

江南名居带装修三房总价90万

位置:桂城街道南一路39号

推荐房源:中层单位、99平方米、3房2厅1卫、南北对流、带装修、楼龄约6年

价格:总价约90万元,约9100元/平方米

配套环境:江南名居综合素质较高。项目最受二手房买家青睐的是其教育配套,桂江小区、桂江二中和南海实验学校等教育资源都在项目步行可达范围内。

推荐理由:江南名居目前二手房成交均价大约在9000元/平方米,因南北区差异较大,价差较大,成交价格集中在8000元-11000元。该单位楼龄和室内装修都相对较新。与隔壁在售一手项目1.2万-1.4万元(带装修)的价格相比,也有一定优势。

丽雅苑8字头证满五年

位置:南海区桂城海四路33号

推荐房源:中层单位、130平方米、3房2厅1卫、南北对流、带装修/楼龄约8年

价格:总价约113万,约8700元/平方米

配套环境:丽雅苑位于南海大道商圈,是千灯湖崛起前南海最核心的商业中心。丽雅苑一直是桂城乃至南海二手房准买家比较青睐的小区。

推荐理由:丽雅苑的二手成交价格一直比较坚挺并呈现上涨之势。目前,小区二手房成交均价在万元上下。该单位单价8字头,“证满五年”。尤值得推荐的是,户型通风采光不错且装修比较新。缺憾是,这个三房单位仅有一个洗手间。采写:南方都市报路漫漫

禅城区

丽日华庭楼梯楼三房总价83万

位置:禅城区魁奇二路

推荐房源:7层(顶楼)楼梯楼、132平方米、3房2厅1卫、南北通透、简单装修、8年楼龄

价格:总价83万,6287元/平方米

配套环境:丽日华庭是一个楼龄近10年的全封闭电梯小区,由本土知名房企丽日集团早年开发。

这一项目地处魁奇路、岭南大道交会处,周边都是成熟的居住区,居住比较成型。其内部环境也不错,小区业主胡小姐介绍,虽然已经入住近10年,小区绿化、康体设施维护都还不错,宜居性能也不错。

推荐理由:周边在售的全新一手项目不多,丽日华庭对面的港口路附近的一手房,最便宜大概是8字头。

丽日华庭封闭管理、居住成熟,这套房源为大三房产品,格局方正、景观出色,装修也可满足基本生活需求,其折合单价只有6字头,对比周边一手、二手房确实很有吸引力,唯一的遗憾,这种小高层是楼梯楼。

恒福湖景湾单价不到八千证满五年税费低

位置:禅城区湖景路

推荐房源:5层(6层电梯小高层)、120平方米、3房1厅1卫、南北、普通装修、楼龄14年

价格:总价95万,单价7916元

配套环境:恒福湖景湾是亚艺板块最早进驻的一个大盘,位于湖景路核心路段,位置极佳。这一小区最大的优势就是地处亚艺公园旁边,小区西边就是亚艺三街和一望无际的亚艺公园。

推 荐理由:单价不到8000元,还是电梯楼小高层,这套房源确实在中介那里是抢手房源,虽然并非是一线湖景,但其居住环境得到肯定,相比周边单价动辄八九千 元的一手二手房报价,这一房源户型实用,同时还可免除营业税、个税,税负低,除了楼龄稍长、户型利用较为落后外,还是比较抵买的。

绿景轩带豪装的学位房8字头

位置:禅城区绿景路、魁奇路交界处

推荐房源:10层(19层小高层,电梯楼)、建筑面积126平方米、3房2厅2卫、南北通透、豪华装修、楼龄8年

价格:总价105万,8333元/平方米

配 套环境:绿景轩虽然规模不算大,在禅城城南的二手房房源中不算“常客”,但是这一小区为精品小区。这一小区位于禅城城南两条主干道交会处,紧挨着地铁季华 园站,周边公交线路密集。而在配套上,除了小区自带底层商业配套外,绿景路沿线和惠景城片区都有丰富的商业配套,惠景城片区也有惠景中学、惠景小学等名校 资源,因此也是一个不错的学位房选择。

推荐理由:这一小区楼龄相对适中,控制在10年内,为业主节省了税费开支,同时期户型设计不错,3房2厅格局,主人房还带洗手间设计,在10年前的小区中,其实并不多见带豪华装修,仅售8字头,性价比突出。

月亮湾电梯高层南北通透

位置:禅城区影荫路

推荐房源:16层(30层高层电梯楼)、136平方米、3房2厅、南北通透、豪华装修、楼龄10年

价格:总价108万,7941元/平方米

配 套环境:月亮湾为高层电梯楼,其地处影荫路和华远西路交界处,规模很小,但被影荫河环绕,是一个精致的城中水景小区。路段也是小区的主要卖点,其地处季华 园南侧最为成熟的居住区,旁边是金桂园等类似时段建设的成熟小区,周边商业配套丰富,步行几分钟就能到季华园,小区旁边有城南小学和佛山二中这两所当地公 认的名校。当然,由于小区临近华远村,周边环境略显嘈杂一些。

推荐理由:这一7字头房源,比起周边星星华园国际这种后来兴建、普遍突破10000元/平方米的价格有优势,这一房源还是高层房源,南北通透、视野出色,3房2厅,主人房还带洗手间,户型利用率不错。

采写:南都记者周晓南

金地九珑璧证满5年新装修

位置:禅城南海大道以南深宁路以北

推荐房源:5层(共28层)、95平方米、2房2厅1卫、新装修、楼龄5年

价格:95万元,10000元/平方米

配套环境:金地九珑璧小区是禅城亚艺板块在二手市场上放盘量较大的“次新房”小区。

作为品牌发展商开发的楼盘,2008年开盘的这一项目规划要比周边旧小区更为科学合理,联排别墅和高层洋房错落有致。这一项目自带配套丰富,包括IEC金地九珑璧(国际)幼儿园,大型休闲会所、下层式休闲广场、双泳池、社区底层商业等,业主生活很便利。

推荐理由:作为一个次新房小区,房源证是否过5年是其性价比的核心。这套房源恰好是证够5年的产品,单价10000元带有装修,即买即住,而且省去了数以十万计的税费。不过,这款95平方米入门级洋房,为两房户型,比现在市面上新房越做越精致的小三房有点差距。

顺德区

顺德新世界全新未住南向三房总价76万

位置:顺德区大良市中心清晖路

推荐房源:名礼阁13层(共31层)、套内107平方米、3房2厅2卫、南向、毛坯、楼龄7年

价格:总价76万,7102元/平方米

配 套环境:新世界中心商场、新世界酒店和新世界住宅组团,多年来一直都是大良老城区的标杆物业。由新世界地产开发的这一项目,虽然建于上世纪90年代末,但 规划理念超前,是一个生活便利的综合体项目,项目本身地处清晖园商圈,是大良商业最热闹的地方,生活、医院、教育等配套也比较完善。

推荐理由:这套房是一个业主少见放出来的全新房源,没有装修,也没有入住。其折合单价只有7字头,对于一个市中心的项目来说相当超值,顺德新世界的住宅物业服务标准也很高,这一户型为3房带套房设计,功能完备。

碧桂花城紧凑两房低层楼梯楼

位置:顺德区陈村佛陈路尾

推荐房源:低层楼梯洋房、建筑面积80平方米、2房1厅1卫、南北朝向、简单装修、近10年

价格:总价58万,7250元/平方米

配套环境:碧桂花城为佛陈桥尾的一个大型社区,紧挨着禅城。小区占地高达1800亩,容积率只有0.8,为居住密度很低的小区。

推荐理由:2006年,碧桂花城低层楼梯洋房单价一般都是6000多元,8年过去,这一房源目前的放盘价也只是7字头,而附近的新盘如万科水晶城、星星三英半岛均价起码都在8、9字头,这一低层洋房房源为紧凑型两房设计。

依云水岸毛坯次新房单价8字头

位置:佛山新城世纪莲体育中心西侧

推荐房源:8层、建筑面积80平方米、2房2厅1卫、南北对流、毛坯、楼龄不到5年

价格:总价67万,8375元/平方米

配套环境:依云水岸是佛山新城核心路段的大型江景小区,北向望东平河和湿地公园。依云水岸紧邻佛山新城的文化综合体坊城。

推荐理由:依云水岸的洋房自2009年推出后,其售价都在8000元/平方米以上,这一房源虽然是毛坯房,但可谓是薄利发售,价位上很具有性价比。当然,作为一个次新房小区,这一房源必须缴纳营业税和个税,税负是比较大的。

明日华府带顺峰小学学位总价85万

位置:大良新桂中路

推荐房源:7层(小高层电梯洋房)、套内面积75平方米、2房2厅1卫、南向、全新装修、楼龄5年

价格:总价85万,11333元/平方米

配套环境:明日华府是大良东区板块最热门的二手房小区。其毗邻大良新一城、沃尔玛购物中心。明日华府毗邻新领域运动公园,顺峰山公园。此外,明日华府所处区域也是顺德教育配套最强势的东区板块,小区本身属于顺峰小学学位范围内。

推荐理由:这一房源虽然单价超过了10000元,但周边的多个小区二手房价位都很坚挺,而明日华府楼龄相对较新,这一户型总价相对便宜,适合刚需购买。其楼龄恰好满5年,税负大为减少。附近的新房,类似的刚需洋房毛坯也要11000元/平方米左右。

纯水岸一线江景房单价未到七千

位置:顺德新城区德胜中路和祥和路交会处

推荐房源:10层(小高层电梯房)、套内面积163平方米、4房2厅3卫、南北、毛坯、楼龄11年

价格:总价113万,6932元/平方米

配套环境:纯水岸小区是顺德新城最早的江景项目,小区规模不大,却直面德胜河。

推荐理由:顺德新城江景项目买少见少,包括万科金域滨江这样的江景新盘,定价普遍在10000元/平方米以上。而这套房源毛坯只有不到7000元/平方米价格。大四房设计,还带双套房。

 

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