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二手房市场 各方都在等

点击佛山房产微博http://weibo.com/fshouse/ 来源:大洋网-广州日报 2014-12-29 19:54:23

二手房市场四季度会有所回暖,但成交仍以刚需为主。

佛山楼市新政及之后的房贷新政后,一手房市场迅速升温,二手房市场也再受关注。受利好拉动,一些业主开始上调放盘价,市场上升期出现的惜售、反价开始零星出现。不过,整体来说,二手房市场暂未有明显变化。同时,记者走访中发现,二手市场中“等待”的气氛相当浓厚,买卖双方都在等待更多的利好消息。目前,虽然大部分银行首套房贷可以执行基准利率,但对二手房的审核仍然非常严格,素质不好的二手房贷款十分艰难。业界人士预计,二手房市场四季度会有所回暖,但成交仍以刚需为主。

新现象:有个别业主调高放盘价惜售、反价零星出现

市民李小姐在千灯湖保利花园有一套160万元购入的单位,本打算原价卖出。但最近楼市新政频出,李小姐感觉到市场在升温,就把房价调高了10万元。

据了解,佛山两大豪宅区,千灯湖、亚艺公园两个地方的二手房,有时会出现与一手楼价倒挂的情况。比如,现在亚艺湖旁边的一手房卖价最高1.5万元/平方米,但这一区域豪宅标杆天湖郦都二手楼价可以去到2万元/平方米。

但记者调查也发现,像李小姐这样调价的情况并不多见,一般出现在二手房热门的南海中心区和广佛交界处。在广佛交界处的黄岐、盐步,有中介反映最近二手房交易不错,30~50平方米左右的产品,可实现一次性付款,买家增多。少数业主在之前的基础上,会调高几千元至一二万元。中介同时也强调,这种情况只是零星出现,并没有呈现一定的规律性。另外,业主即便调价也不一定就卖得出去。

数据:8、9月份二手房成交明显回升力度不及一手房

从合富置业统计数据看,2014年前三季度佛山二手住宅成交2.1万宗,同比增加一成。第三季度佛山二手房成交单数明显增加,总体呈现“前低后高”翘尾特征。

2014年上半年,受多种因素综合影响,佛山整体二手楼市交投较清淡。佛山住房和城乡建设局数据显示,2014年上半年,佛山成交二手住宅1.28万宗,与2013年上半年大致相当。

到了第三季度,佛山“松限”、央行房贷放松,佛山二手楼市的交投明显回升,三季度佛山成交二手住宅8381宗,109万平方米,同比增加三成以上。其中,8月份佛山成交二手住宅2886宗,环比7月上涨22%;9月份佛山成交二手住宅3131宗,环比8月增加8.49%。

记者最近在禅桂中心区采访了约10家中介,均反映二手房市场虽有升温,但未整体热起来。

记者查阅数据也发现,二手市场升温力度的确不及一手。以8月份为例,二手房成交40.20万平方米,环比上升41.84%。但同期一手房成交104.16万平方米,环比上升46.39%。9月份二手房成交面积下跌0.44%,为40.03万平方米,但一手房实现108.53万平方米,环比上升4.2%。

好纠结:二手房贷调整力度不及一手

虽然,目前首套房贷实行基准利率已基本推行,但这一利好并未在二手房市场广泛推行。中介反映,有市民购入鸿业现代城一套46万元总价的二手房。由于该物业楼龄仅6年,贷款额度也小,询问的工行同意放贷,但首套房利率需上浮10%。十一后,各大银行房贷新政出台,该市民希望能享受到首套房贷优惠,但询问各大银行,得到的答复都是“没额度”、“没折扣”。

对此,工商银行一名个贷经理表示,房贷虽然松动,但银行的房贷额度不是特别大。在一手、二手争房贷的情况下,开发商肯定先把房贷给一手房。“不是不愿意放给二手房,主要是二手房处理起来麻烦,有些二手房楼龄长、素质不高,要评估,处理时间长,还有一定风险。”他表示。

据了解,各大银行普遍对二手房贷款提出一些限定条件,比如有银行要求楼龄超过15年或18年就不贷款。对房贷年限也有严格的限制,不同于一手房贷可以做到30年,二手房贷10年左右更为普遍,甚至更短。

有中介向记者透露,目前银行对二手房贷款的审批依然严格,除了楼龄少于20年外,需在10~20年间还款,放款速度也仍未加快。一般商业贷款要等两到三个月,混合贷可能要等半年。

还在等:二手房市场期盼更多利好消息

此前,房产人士邓先生在微博上透露,二手房营业税免征年限将由5年变为2年,不过这一消息后来被证实为虚。“一手房的刺激政策出台后,二手房的应该也快了,我觉得这个政策有谱。”打算买二手房的市民张先生,最近深入地研究了二手房市场和政策。“二手房也是调控房地产的重要战场,国家应该不会忽略。利好消息应该会有,可能还要等一段时间。”他对国家出台利好二手房市场的新政策非常乐观。

合富房地产经济研究院院长龙斌表示,如果营业税免征“5变2”执行,将极大地释放二手房的活力,推动二手房交易。同时,也会刺激一手房市场。不过,也有业界人士认为,二手房市场一直鲜受关注,加上最近松限松贷和公积金新政陆续出台,对房市有推动,预计不会专门针对二手房制订新政,即便有新政出台,速度也不会这么快。

展望:

四季度成交

以刚需为主

龙斌表示,佛山“解限”以及房贷放松对市场产生了积极的影响:积压的刚需逐渐释放,本地和外地户籍买家的合理购房需求,不再受政策的强力抑制;市场信心有所提振,迫切性首置刚需的入市意愿明显增加。

但对二手楼市而言,市场仍存在制约因素,包括房贷、库存大、二手客源分流、业主心态等。

因此,预计四季度的二手成交量较第一、二季度会明显好转,以迫切性首置刚需的正常释放为主,性价比较高的“笋盘”继续受到市场欢迎,总体成交量大致与三季度相当。

但目前新货的库存及未来新增均较充裕,价格受新货库存较大的影响,仍以走稳为主。

 

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