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万科:白银时代 勇敢探路 坚定转型

佛山房产微信号:efoshan 来源:佛山房产网 2015-01-06 07:35:15

 

1月5日晚,万科公布12月份销售及新增项目情况。2014年最后一个月,万科实现销售面积206.8万平方米,销售金额250.3亿元,同比分别增长112.0%和128.7%。2014年万科累计实现销售面积1806.4万平方米,销售金额2151.3亿元,相比2013年分别增长21.1%和25.9%。
“就在今天,我们完成了年度回款两千亿的目标。这一成果的背后,凝聚着全体同事一年来的努力和汗水,证明了万科强大的执行力。”在12月23日给员工的一封信中,万科总裁郁亮并不掩饰他对过去一年销售成绩的满意。
尽管已经很多年不再设立固定的销售目标,但在郁亮看来,“回款”自有其真实意义。因为,“只有获得回款才是真正的销售,当我们的传统业务进入白银时代,尤其当市场处于调整期的时候,我们需要加倍重视经营性现金流的健康,需要用更严谨的尺度来测度我们取得的销售业绩。”
在肯定成绩的同时,郁亮也提醒同事,当行业进入一个新的时期时,对于传统业务规模数字的扩张要保持一定的警惕。
“在黄金时代,规模数字本身就是领跑者的标志之一。但在白银时代,情况会发生很大的变化。不动产价格将结束单边的快速上涨。过多的存货,将不是财富而是负担;鲁莽的投资,将不是机会而是风险。”在这封给员工的信中,郁亮对于规模的意义提出了全新的理解。
这种谨慎态度,也反映在万科的投资策略上。公告显示,12月万科在深圳、珠海新增加2个项目,对应万科权益的规划建筑面积约24.5万平米。
“过去一年中各地房价普遍回调,但土地出让底价还在高位,土地市场的调整尚未结束。”万科董事会秘书谭华杰表示,“基于这一判断,万科在新项目发展上仍然会保持谨慎,对于具体项目,万科仍然会坚持科学研判,理性投资,回避估值过于乐观的地块。”
回顾过去的一年,转型成为万科提及频率最高的词汇。在万科看来,白银时代,“领跑者的责任在于率先找到新的出路。”
2013年,郁亮首次提出,万科将由传统的住宅开发商向“城市配套服务商”转型。经过这一年多的探索和尝试,转型的思路变得逐渐清晰。“具体而言,未来万科的业务将分为三部分,” 郁亮表示,“在传统的住宅领域,我们会按照‘好房子、好服务、好社区’的‘三好’标准,继续为城市家庭提供优质的居住服务;同时,我们也会积极拓展消费地产和产业地产领域。”
根据规划,2015年,万科将加大商业服务、教育、养老等社区配套服务,打造更丰富全面的社区生活体验;此外,公司将跟随城市发展脚步,针对养老、医疗、度假等城市发展亟需的需求,为城市居民提供针对性的产品和服务;同时也将拓展产业地产、创业园区等领域,助力城市不同阶段的产业发展。
与业务转型并进的是万科在组织管理制度上的变革。2014年上半年,随着项目跟投制度以及合伙人持股计划相继落地,万科事业合伙人制度正式启动。
“在知识经济时代,知识资本将取代实物资本,成为最活跃的经济资源。如何用全新的合约安排,激发知识资本的创造力?”对于这一问题,郁亮给出了他的答案,“对于知识密集型行业,合伙人机制很可能取代职业经理人机制,成为知识拥有者建构自身舞台的未来主流范式。”

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