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马跃成:影响2015楼市的几件大事

佛山房产微信号:efoshan 来源: 2015-03-06 16:08:53

最近,关于楼市利好的消息在社会上炒的非常热闹,主要就是开发商拿地热情又起来了,另一个就是本次央行降准。市场好,预期涨是开发商拿地的动力,这个并不难理解。同样,央行降准,会大大增强流动性,本次降准0.5个百分点,就将有6000亿的资金入市,加上其货币乘数的放大作用,其积极影响会更大。此外还有一个直接的刺激因素,就是地方政府的救市政策,有些都是赤裸裸的,比如减税、落户,甚至直接补贴差价等等优惠政策。

但是,我们也要看到,这一年来,房地产企业之间的兼并、整合、洗牌还是风起云涌,不少的小房地产企业都难以为继,目前拿地的基本上都是行业龙头,有都基本上是上市公司,而上市公司的思路和普通企业有很大不同。他们的行为目的,主要是为了股市上的面子,是要做业绩的,没有好看的账单,股票价格自然下跌,那样老总的位子也就坐不住啊。对房地产企业来说,有地是一个企业实力和前景的重要指标。

关于央行降准,央行研究局局长已经明确表示,与宽松货币政策没有关系,只是为了应对春节期间市场对货币突然增加的需求,年后还会采取相反的政策回笼货币。同样,对于地方政府的救市政策效果,除了一线城市供求关系依然受制于限购政策,还不明了之外。其他三四线城市,几乎没有任何的改善,反倒是越是放开的地方,市场越是疲软,房价短期回涨肯定是不可能的。

最近从河北省国土资源厅获悉,截至2014年12月底,全省累计闲置土地4.7万亩。按照相关规定,闲置土地超过两年,国土资源主管部门将依法收回重新开发或实施复耕。针对闲置土地清理,河北省提出严格要求,未动工开发满一年的闲置土地,将向用地使用权人按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费用。未动工开发满两年的,将向国有建设用地使用权人无偿收回国有建设用地使用权。依法收回的闲置土地,是国家很早就制定的土地政策,但是,一直没有很好执行,国土部好几次土地风暴都没有解决这个问题。显然与官商勾结、土地腐败直接相关。今年看,这个政策执行应该问题不大了,还有哪个官员敢挡道?

关于土地方面,在取消或下放审批核准事项的同时,尽快下放规划、用地、环评等审批权限。在坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损底线的前提下,选择一些地区开展试点,允许符合条件的存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股,与国有建设用地使用权同等入市、同权同价;下放宅基地审批权,使用存量建设用地的由乡镇审批,使用新增建设用地的由县级审批。这样灵活的土地政策,肯定更有针对性,大大增加市场的土地供应量,改善土地供求关系。

已经喊叫了很多年的不动产登记工作,在今年终于浮出水面。中央明确规定,在完成职责整合的基础上,确保省、市、县三级登记机构整合落实到位。目前,已经形成了平台建设的顶层设计,即将组织平台的开发建设。同时,还要制定不动产登记信息数据库标准和数据整合技术规程两个规范,确保地方信息化建设统一规范、预留接口,为接入平台做好准备。至于不动产统一登记的核心功能和目的,在于保障不动产交易安全,有效保护不动产权利人的合法财产权,不是为了降房价和反腐败。但是,对手握上亿资产,拥有几十套房产的贪官们来说,绝对是有震慑作用的。从制度层面上看,不动产登记会倒逼官员进行财产公示,推进全面财产报告。

国务院法制办不久前完成《税收征收管理法修订草案(征求意见稿)》中明确,今后,税务部门将按照国家标准,为企业、公民等纳税人编制唯一且终身不变的确认其身份的数字代码标识。为个人编制终身不变的税号,这一改革将为房产税改革、开征遗产税等建立制度基础,有助于通过个人税号掌握个人交易、收入、财产信息等,消除征税漏洞,实现公平征税。

近期,由于美国经济强势增长,而中国经济发展趋缓,人民币兑美元将保持贬值趋势。上海易居房地产研究院发表的一份报告称,2013年中国35个大中城市房价收入比均值为10.2,其中北京、上海、深圳、福州4个城市遥遥领先,北京高达19.1位居榜首,过高的房地产泡沫将对中国经济安全造成风险。人民币贬值将将压缩投机资本的获利空间,促使资本流出,造成国内流向房地产业的资金紧张,进而改变当前房地产的供求关系。在房地产供应总量不变条件下,由于缺乏资金及需求支持,房地产价格上涨冲动将被抑制。有学者就认为,人民币贬值对房地产行业影响最大。

在年初拍卖现场,万科北京区域总经理毛大庆称,“北京储备的土地如果在2015年二季度开始入市,北京将有70个以上项目,单价在5万元以上。这些地块多在五环以外,意味着从2015年开始,北京普通商品住宅将进入6万元时代。我为那些高价拿地的开发商表示担忧。开发企业的心理可以理解,持续发展的状态便推动着去拿地,不拿地便没有项目。但目前大多数拿地企业的心理状态是:拿下来是胜利,拿回去后开始发愁”。任志强的微博也说,楼市长远看是上涨的,但是,目前6亿平方米的库存将直接影响到今年楼市的发展。短期看,别指望房价还会大涨。

其他的保障房建设计划、棚户区改造项目等,都直接影响到楼市上的供求关系。从远一点看,最近热议的人口红利问题,以及养老问题,也证明,中国人口国策到了适时调整的档口,有分析认为,2015年后我国20-64岁劳动力开始负增长,下降速度将超日本。日本和欧洲部分国家在人口拐点到来前后,经济危机如影随形,首当其冲是对房地产的冲击。如日本在1992年人口拐点之后,房地产泡沫破裂,地价大幅下降。

总之,2015年,才刚刚开始,有关房地产的问题,一定不要盲目乐观,楼市泡沫虽然有争议,但是,这个事实是不容否认的,化解楼市的难题,最主要的还是要实事求是,站在民生的立场上,把眼光放远一点。不要有一点风吹草动,就神经兮兮起来,房地产业要走出困局还有很长的路要走。

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