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谢逸枫: 鼓吹不动产登记会促使楼房降价是误国误民

佛山房产微信号:efoshan 来源: 2015-03-06 16:06:19

条例》3月1日正式实施前,房子抛售、以人查房”、楼市崩盘话题大量现于媒体,而以反腐利器”、房价杀手、炒房破产溢美之词被大肆炒作。如此的可怕、疯狂的言论,竟然成为各大媒体的头版头条新闻。显然这是对即将出台的不动产登记制度的误读,误解。不动产登记作为全面深化经济体制改革之中最重要的土地制度改革,不仅涉及经济发展与城镇化的推进,也关系到中国千家万户,与每个人的利益密切相关。因此,对不动产登记制度的误读不仅会使这一制度偏离正确的轨道,而且还可能给普通百姓带来财产损失。为了不让重蹈2008年覆辙,必须站出来,告诉大家真相。简单说鼓吹不动产登记降房价是误国误民,因为不动产登记与房价没半毛钱关系,没有说不动产登记的目的就是为了降房价,最主要是制度本身与房价“八杆子打不着”,更别说会对中国楼市产生任何实质性的影响。现在我可以在这里郑重其事的严重的负责任告诉大家,即使《不动产登记暂行条例》3月1日落地实施,鼓吹不动产登记让楼市崩盘、房价马上暴跌绝对是错误的荒谬结论,更加不可能成为杀贪官反腐利器的杀手锏,也不是房产税开征的必须条件。因此,指望不动产登记降房价,成为反腐利器纯粹是一厢情愿的不切实际的幻想。

不动产登记“靴子落地”同时,市场掀起一股疯狂的“抛房潮、反腐最后的“杀手锏”、不动产登记降房价“利器”言论,一瞬间把视为中国经济最主要支柱产业之一的房地产,迅速陷入深渊。事实上,不动产登记自概念打出到条例的出台,被媒体炒得一塌糊涂,戏称房价下降“利器”。2014年11月,国务院公布《不动产登记暂行条例》,实行不动产统一登记制度,2015年3月1日起正式施行。2015年2月26日,统一的不动产登记簿证正式公布。包括《不动产登记簿》《不动产权证书》及《不动产登记证明》的统一的不动产登记簿证样式,3月1日起全面启用。据《不动产登记暂行条例》的规定,土地、海域以及房屋、林木等定着物都属于不动产。土地的所有权有国家与集体,另外是其他,使用权则是国家、集体、企业、个人。其房屋类型全国共有几十种。要想统一登记需要时间。愚蠢的专家学者总以为“不动产登记的实施、房地产税的开征、个人住房信息系统联网的成功,降房价是指日可待,这是在误国误民。政府如以此为调控手段,必市场大乱,经济与金融崩溃,购房者则失去买房时机。

当然,这并不是说不动产登记没有作用,相反,不动产登记作为一项基础性的财产登记制度,无论对普通百姓还是国家经济发展都有重大意义。《条例》的出台与实施标志着不动产统一登记制度的正式建立,其意义在于通过不动产统一登记,将进一步提高登记质量,避免产权交叉或冲突,保证各类不动产物权归属和内容得到最全面、统一、准确的明晰和确认,以不动产登记较强的公示力和公信力为基础,有效保护权利人合法的不动产财产权。一是不动产统一登记有利于保障不动产交易安全。二是不动产统一登记,将促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠,根据准确有效的信息来进行不动产交易,保障交易安全,为建立健全社会征信体系创造条件。三是不动产统一登记有利于提高政府治理效率和水平,更加便民利民。四是不动产统一登记,将最大限度地整合资源,减少政府行政成本,进一步厘清政府与市场关系,完善政府运行机制,发挥市场的积极作用。市场经济本质是产权经济,不动产统一登记制度就是不动产物权的确认和保护制度,明晰不动产物权是市场经济的前提和基础。建立和实施不动产统一登记制度,有利于保护不动产权利人合法财产权。

如果没有搞清楚不动产登记最基本五个根本的问题时,一切以鼓吹不动产登记降房价的言论都是站不住脚的,都是缺乏客观的与科学的谬论,必须纠正。一是不动产登记的目的与原因是什么。根据条例规定,不动产登记制度不是以打压房价为目的。不动产登记完善了房地产登记管理制度。2007年,颁布实施的《物权法》就明确规定:“国家对不动产实行统一登记制度。”但7年来,因为“多头管理”、利益和职权分配等难题阻碍,统一登记进度十分缓慢。2014年11月,国务院常务会议决定,由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。2015年3月,国土资源部部长姜大明表示,要用4年左右时间,运行统一的不动产登记信息管理基础平台,实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享以及依法查询,形成不动产统一登记体系。具体的时间表是,2014年建立统一登记的基础性制度;2016年全面实施统一登记制度;2018年前不动产登记信息管理基础平台投入运行。

不动产登记消息出来后,市场并没有出现大量“抛售房屋”现象,也没有所谓的房价大跌。媒介报道的“不动产登记实行在即,京沪二手房市场频现紧急抛售”不过是新闻标题而已。原因在于:首先是不动产登记改变不了楼市大局,譬如改变供求。其次是不动产登记影响不了货币供应与利率变化。再其次是不动产登记阻不买房人买房。最后是不动产登记与房价涨跌没因果关系。因此,目前房价下跌与不动产登记没有太多关系。因此,上半年全国房贷政策稍为变动,房地产市场就马上出现温和反弹。不赞同不动产登记会冲击楼市的说法,既不会增加供应,也不会影响到买房,如何会冲击楼市。最多只不过心理影响大于市场预期作用,于房价不会产生任何的影响。刚需与改善需要的准备想买房的人,根本不需要过分担心,有能力就尽管买。统一登记后,会节约交易成本,提高登记的准确性和效率。从这个角度上看,统一登记的实施会促进房地产交易,而不是抑制。

我国不动产登记涵盖多个内容,如房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记以及海域登记等等。此前,我国的不动产登记职责分布在多个部门。 对于不动产登记从分散到统一的变化,国土部不动产登记局常务副局长冷宏志认为,这将有利于方便企业、方便群众,减轻当事人的负担。统一登记之后,将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担,减少办证环节,“可以让当事人少跑路,减轻当事人负担,方便企业和群众”。 2015年2月27日,不动产登记局局长王广华也表示,《物权法》明确规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。而统一不动产登记簿证是“更加有力保护不动产物权的必然要求。”王广华认为,如果簿证不统一,特别是证书不统一,在不同的地方,有不同的登记簿和多个证书,交易当事人无法有效判别权利的真正归属,就可能出现“一房、一地多买”,产生交易风险,影响交易安全。

二是不动产登记究竟登记什么?如何登记?2015年2月26日,国土资源部官方微博“国土之声”公布了《不动产权证书》、《不动产登记证明》的样本,不动产登记机构启用新的不动产登记簿证后,才能停止使用原有的各类不动产登记簿、权属证书和登记证明样式。国土资源部相关负责人表示,力争到2015年年底,全国全面颁发新版证书。国土资源部相关负责人表示,3月1日《不动产登记暂行条例》正式实施时,有一部分地区能够启用新的登记簿并颁发新版证书。随着各地不动产登记职责整合和机构建设的进一步加快,今年将有更多的地区完成职责和机构整合,陆续启用新的登记簿和新版证书,力争到2015年年底,全国全面颁发新版证书。3月份,统一的不动产登记开始实施后,将全面启用统一的不动产登记簿证样式,需要进行登记的不动产,包括土地、房屋、森林、海域等十大类,其中最受关注的是,“不动产权证”将取代原来的“房产证”。十类不动产权利统一登记:集体土地所有权;房屋等建筑物、构筑物所有权;森林、林木所有权;耕地、林地、草地等土地承包经营权;建设用地使用权;宅基地使用权;海域使用权;地役权;抵押权;法律规定需要登记的其他不动产权利。

国土资源部不动产登记局常务副局长冷宏志介绍,我国不动产实行“属地登记”制度,具体的不动产登记工作主要在市、县。目前,职责和机构整合完成是实施不动产统一登记的前提条件。目前全国30多个市(州)、70个县(市、区)已完成职责和机构整合工作,基本具备启用新的登记簿和新版证书条件。在3月1日《条例》正式实施时,有一部分地区能够开始启用新的登记簿并颁发新版证书。“力争到今年年底,全国全面颁发新版证书。”考虑到部分地区还要进行业务流程再造、登记系统对接、统一窗口设置等必要的技术准备,启用新的登记簿和新版证书的原则是“成熟一个,启用一个”。在新证书启用后,旧版证书何去何从?冷宏志表示,新版证书和旧版证书在一段时间内并行使用。无论是依法颁发的新版证书,还是因没有完成职责和机构整合,不具备颁发新版证书条件,继续颁发的各类旧版证书、以及此前分散登记时已经依法颁发的各类证书,都继续有效。

全国不动产统一登记有多难?条例规定:“集体土地、房屋建筑所有权等十类不动产”。特别是房屋登记最为麻烦,譬如房屋统一登记是否包括房改房、外销商品房、公租房、廉租房、限价房、经适房、棚户房、小产权房、央产房、军产房、国安房、公务员房、自住房、商品房、私房、安置房。。。等几十种房?譬如光北京就有十七八种,全国得有三十多种。从早期的房改房、外销商品房、央产房、军产房,到后来的经济适用房、廉租房、两限房,以及“京七条”创造的“自住型商品房”,至少有十七八种住房品种并存于北京普通商品房的体系之外…根据土地性质、建房名目、建设单位的不同等因素,北京前前后后出现过的房屋权属名目至少十七八种。比如,“房改房”就有“97”、“93”之分,分别拥有97%和93%的产权;经济适用房也分成新老两大类,老的经济适用房没有上市交易限制;甚至“私房”也有三四种不同前缀的分类。具化到产权证上时,这些名目减少了一些,但也有近十种不同的证件。地方建委分管的有商品房、经济适用房、私房、房改房、廉租房、限价房、安置房等,还有不归地方建委处理的央产房、军产房。

北京的部分住房种类:外销商品房:取得了外销商品房预(销)售许可证、可出售给国内外的企业,其他组织和个人的房。内销商品房:取得了商品房销售许可证、可以出售给当地企事业单位和居民的房屋。2002年内外取消,统称商品房。房改房:城镇职工按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。央产房:全称为“中央在京单位已购公有住房”,2007年央产房正式进入二手房交易市场。军产房:军产房是指由军队管理、使用的房屋,其土地使用权和房屋所有权归军队所有。校产房:原产权属于公办学校的房产,不可买卖或经校方同意买卖的房子。乡产房:以乡为单位集资建设的房产,没有真正的房屋产权,包括在农民宅基地上建造的房产。使用权公房:只拥有使用权的公有住房,又可分为自管公房、直管公房、托管公房。经济适用房:指政府提供优惠政策,限定建设标准、供应对象和销售价格,向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。

廉租房:政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。两限房:限房价、限地价的“两限”商品房。主要解决中低收入家庭的住房困难。公租房:由政府或公共机构所有,用低于市场价或者承租者可以承受的价格,向新就业职工出租的房子。私房:也称私有住宅,私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭,也就转为私有住宅。安置房:政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。小产权房:指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发。自住型商品房:主要供应给京籍、非京籍符合限购条件的家庭,房价较周边房价低30%。

不动产涉及国土、林业、农业、海洋等多个不同部门。新出台的《条例》明确规定,国务院明确由国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作,但对县级以上地方人民政府究竟由哪个部门负责不动产登记工作并未作出明确规定。当前各地跨部门领域的不动产登记面临一些技术和利益问题,比如农业、海洋、林业等领域的不动产登记涉及各自的特殊性和部门利益,如果由国土部门来统一登记,专业性方面会有所欠缺,其他部门协调起来也比较难。如何避免出现政策落地可能碰到的问题,有必要出台细则,增加执行条例的刚性,除了提要求更要有强制,尤其是要制定相应的时间表,形成足够的倒逼机制,更好地赢得舆论对这项工作的支持。如广东已由省国土资源厅设立正处级不动产登记局。广东省国土资源厅人士表示,为不增加纳税人的负担,不会强制要求重新登记。如果权利人主动要求重新登记,可以申请办理新证,而且免费。登记不动产,首先需由登记人提出申请、提交资料,不动产登记机构审查材料或实地查看后,在30个工作日内办结(法律另有规定的除外)。这一流程,与办理房产证基本一致。、

为进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作,国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局近日联合发布《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》(以下简称《通知》),要求在全面加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的同时,将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物纳入不动产统一登记范畴。《通知》指出,要因地制宜,全面加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作;各地要以登记发证为主线,因地制宜,采用符合实际的调查方法,将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物纳入工作范围,建立健全不动产统一登记制度;实现统一调查、统一确权登记、统一发证,力争尽快完成房地一体的全国农村宅基地和集体建设用地使用权登记发证工作。《通知》要求,计划在2014年年底完成宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证的省(自治区、直辖市),应根据实际情况尽快调整工作计划,增加农房调查等工作任务,并制定补充调查方案。已完成宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的省份,要进一步规范已有登记成果,提高成果质量。

不动产登记是以土地为主还是房产证为主?按照2015年2月26日国土部公布的《不动产权证书》和《不动产登记证明》,今后,人们买房后不用再办理沿用多年的房产证和土地证,而只需要办理一张不动产权证即可。同时,只要不发生交易,现有的房产证和土地证继续有效,无须特地换证。不过,南京市国土局和住建委表示,在南京的不动产登记局成立之前,原有的房产证和土地证办理仍将继续。按规定,从3月1日《不动产登记暂行条例》生效开始,新的不动产权证就会生效。对于现有的房产证和土地证,国土部也作出了解释。“不动产登记机构启用新的不动产登记簿证后,才能停止使用原有的各类不动产登记簿、权属证书和登记证明样式。新的不动产登记簿证启用后,以前依法制作并记载登记内容的土地登记卡和归户卡、房屋登记簿等簿册继续有效。”国土部称,不动产机构应当按照“不变不换”的原则,各地不得强制要求当事人更换不动产权证书和登记证明,不得增加企业和群众负担。这表明,在接下来不动产权证亮相之后,人们手中原有的房产证和土地证仍然有效,只有发生房产交易,原先的两证才会“合一”,而只要一直不交易,原先的两证就一直有效。

三是不动产登记根本不是不强制性的,以自愿为主,更加不是人人都可以查。不动产登记,是由国家设立的不动产登记机构依据当事人的申请、有关机关的嘱托或按照法定职权,将不动产的自然状况、权利状况及其他依法应当登记的事项记载于不动产登记簿,从而予以公示的活动。不动产登记是服务于不动产交易,以保护不动产权利人的权利,维护不动产交易安全,提高不动产交易效率为目的的市场经济的基础性制度。不动产交易属于民事活动,民事活动应遵循的基本原则就是意思自治,即自愿原则。我国《民法通则》第4条明确规定,民事活动应遵循自愿原则。《合同法》第4条也规定:“当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。”既然是否以及如何从事不动产交易应当遵循当事人自愿的原则,同样,以服务于不动产交易为目的的不动产登记亦应遵循自愿原则,这就是不动产登记法上所谓的申请原则。以登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”为目标的不动产统一登记制度,必将有助于充分发挥保护不动产权利人的权利,维护不动产交易安全、提高交易效率的作用。同样,在不动产统一登记制度中,申请原则也是一项必须遵循的基本原则。

既然不动产登记应遵循申请原则,那么如果所有的当事人都不来申请登记,岂不登记就根本无法进行,而国家建立登记制度的目的就要完全落空?事实上,这种担心是完全没有必要的。因为我国法律对不动产交易原则上采取的是“登记生效要件主义”。《物权法》第6条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。”第9条第1款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第14条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”登记生效要件主义,就是对物权变动效力实行所谓的“登记强制”。换言之,不登记,虽然既不影响当事人之间合同的效力,更不会发生行政法律责任或刑事法律责任,但是,不登记就无法发生当事人预期的物权变动的效果(如所有权不转移、抵押权没有产生等)。不动产登记以申请原则为基本原则,充分尊重当事人的自由,并不采取行政强制甚至刑事强制的方式去迫使当事人登记。不动产登记中也有强制,但这种强制只是体现为民事法律效果上的强制,即不登记不发生物权变动的效力。

2014年11月22日上午,国务院发布《不动产登记暂行条例》,将于2015年3月1日起施行。《条例》规定,权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供,但全文没有提到有关“以人查房”字句。站在广大普通老百姓视角看,对实施不动产登记制度主要有两大期待和看点,一是降低房价,但是基本不可期待。二是承担反腐功能,让贪官的不动产无所遁形。但最终落地的不动产登记制度并不允许“以人查房”。从不动产登记制度的顶层设计层面说,主要出于经济角度考虑,而不是出于反腐目的。它的基本功能是,明确不动产权利的归属和内容,维护不动产权利人的合法权益,降低不动产交易成本,提高不动产交易效率,维护不动产交易安全。这一点对于广大民众来讲,人人都是受惠者,不分贪官和普通民众。中国官员的财产申报和公开制尚未实行,所以目前官员财产仍然与普通百姓一样受《物权法》保护。普通人的房产信息不能随便查,官员自然也一样。

从法律角度说,《不动产登记暂行条例》是根据《物权法》的规定制定,而《物权法》明确规定有权查询和复制不动产登记资料的只能是不动产的权利人、利害关系人以及有关国家机关。换言之,如果不动产登记制度引入“以人查房”模式,实际上就违反了上位法《物权法》的规定,法律效力有待商榷。事实上,从反腐的制度设计和功能层面讲,即便不动产登记制度引入了“以人查房”机制,公众也没必要夸大不动产登记的反腐功能,更不要迷信不动产登记的反腐功能。道理不难理解,贪官不可能傻到将所有的不动产全部登记在自己的名下,完全可以登记在其父母、子女、亲家乃至其他亲戚的名下。当贪官将不动产不登记在自己的名下,公众只是根据贪官的个人和近亲属信息,根本查不出贪官及其家庭拥有的不动产真实信息,相反可能会将大贪官查成大清官。

四是不动产登记与房地产税开征不存在绝对的因果关系,更加不是小产权房转正的平台。针对城乡社会普遍关心的“小产权房”问题,不动产登记局负责人强调,不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律行动,不可能登记任何不合法的东西。所以“小产权房”不可能予以登记,这样的念头应该打消。针对社会舆情上房地产税问题山雨欲来之势,不动产登记局负责人说,尽管不动产统一登记是不动产税收的技术基础,但税收问题只能根据税法有关要求,依税收法定原则,由国家依法决定。不动产登记局局长王广华则表示,只有簿证统一了,无论哪个地方登记的不动产,在进行交易时,交易当事人才有统一的、可以信任的依据和基础,不动产交易的良好秩序才能得以有效建立和持续运转。在各项需要登记的不动产中,最受关注的是房屋产权的登记。尽管统一登记不动产只是产权登记形式的变更,主要目的在于梳理不动产信息,与征收房地产税并无直接联系。但是,如果能够实现全国联网信息共享,将间接为日后征收房地产税奠定基础。

国土资源部不动产登记局常务副局长冷宏志表示,新证问世,旧证依旧有效,不受任何影响。此外,不动产登记机构要坚持“不变不换”和方便企业群众的原则。也就是权利不变动,簿证不更换,房地产不变更、不交易,就不用换领新证。目前,全国有30多个市(州)、70个县(市、区)完成了职责和机构整合工作,基本具备了启用新的登记簿和新版证书条件。即便如此,启用新的登记簿和新版证书的原则依然是‘成熟一个,启用一个。”针对城乡社会普遍关心的小产权房问题,国土资源部有关负责人表示,不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律行动,不可能登记任何不合法的东西。现行法律法规明确,世界普遍实施土地用管制,所以,小产权房不可能予以登记。而对于老百姓最关心的房地产税问题,相关负责人说,尽管不动产统一登记是不动产税收的技术基础,但税收问题只能根据税收法定原则,由国家依法决定。

按照市场说法,此前重庆和上海两地试点开征房产税,征税范围仅限于本市范围内的房产,对于本市居民外地购房无从征税,客观上造成了税负不平等。如果能够实现房屋产权的全面登记且信息共享,每个人、每个家庭的房产数量就清晰可见,根据房屋数量进行征税就有了依据。上海和重庆两地的征税范围狭窄,目前已经停止扩围。新的房地产税尚未出炉。目前有传言称,财政部和国家税务总局正在制定相关的税收法律。随着不动产登记制度越来越成熟,对税源的控制就会越来越严格,房地产税作为未来地方政府的主体税种,未来开征也是理所当然。即使不动产统一登记和房地产税之间存在内在逻辑关系,前者是后者的技术准备和支撑条件。在房地产税立法和全面铺开之前,一定要建立不动产统一登记体系,并摸清全国的不动产“底细”。但是,不动产登记绝对不是开征房地产税的决定条件与必要条件,关键是税法,也就是说必须税法定。如果房地产税没有立法,即便不动产登记条例已出台与统一登记了,房地产税根本无法开征。一旦立法上突破,不需要不动产登记,房地产税照样开征。

五是不动产登记真的可怕吗?2015年2月27日,人民日报发表《不动产登记真会影响房价吗?》文章,就告诉我们,不动产登记真不会影响房价。不动产登记真会影响房价吗?其实,没有必要恐慌。 有人说,不动产登记是为收房产税打基础呢。登记是登记,收税是收税,没有“焦不离孟”的关系。房产税之所以还在研讨阶段,核心不在不掌握数据,而是综合考虑社会成本和相关后果等税收逻辑。不动产登记并非房产税的“敲门砖”。还有人认为,“房哥”“房姐”会迫于登记压力,抛售房产。其实,过去房产也有房产证,也有登记啊。查贪官的房产,不用依赖这个新的登记手段。登记条例3月份才执行,纪检部门去年一年查清了多少贪腐干部的违规房产?还有一种“洗白说”,认为小产权房会借登记“洗白”,混入市场,抬高供给量。这个更不用辩驳,规定很清楚,小产权房登不上记。

不动产登记,实际上是摸清住房的家底,更有利于调控政策的准确性,更有利于房地产市场趋向健康平稳。影响房价的核心因素是供求关系,不是登不登记。当然,宏观经济情况、货币流动性等也是重要因素。近段时期,二三线城市房价出现较大分化,有的地方出现房卖不动的情况,这跟前一段楼市火爆时期,开发商开足马力、供应相对集中有关系。但从长期看,城镇化是大的趋势,住房需求远没有饱和。我那位朋友还发现:农民因为在外打工有了积蓄,在县城买房的越来越多。有的为了孩子能在县城上学,有的为了老人生活条件更好一些,还有的是娶媳妇的需要,更关键是,适应了城市生活,不愿意到乡下居住了。这可以作为一个注脚。

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